宁县人民政府

宁政发〔2018〕193号

各乡镇人民政府，县直各有关部门：

为了加强地价管理，进一步规范土地市场，根据《甘肃省国土资源厅关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》(甘国土资利发〔2017〕29 号)有关要求，结合现有地价管理政策，宁县国土资源局完成了宁县城区公共服务用地定级与基准地价工作，成果已经2018年11月5日县政府17届第12次常务会议审查，并报经市国土资源局和省自然资源厅验收通过，现予以公布实施。自2019年1月1日起执行。

特此公告

附件：宁县城区公共服务用地定级与基准地价成果

宁县人民政府

2018年12月13日

附件

宁县城区公共服务用地定级与基准地价成果

一、宁县城区公共服务用地定级与基准地价范围

随着改革开放进一步深化，宁县的社会、经济、文化等各项事业都有长足的发展，城市化进程加快，城市人口加速增长，城市基础设施、公用设施等条件改善，各类用地的规模都有一定的增加，城市的用地空间也有相应的扩展。同时城市规划对土地的规划用途和限制也发生了较大变化，为了适应城市发展需要和城市规划对土地利用的约束，根据宁县城区综合定级的现状分布特点和今后发展的趋势，本次更新是在原有的商服、住宅、工业用地基准地价体系基础上,增加了公共服务用地基准地价,填补原有基准地价体系在公共服务项目领域的空白。此项成果的出台,将进一步完善宁县基准地价成果体系,为鼓励公共服务项目有偿使用土地,规范公共服务项目有偿使用价格管理。根据《土地利用现状分类标准》(GB/T21010-2017)，明确本次公共服务用地基准地价的细分用途，分别为具有经营性的新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地、社会福利用地、公用设施用地、公园与绿地和其他公共服务用地。同时结合《城镇土地分等定级规程》，宁县城区公共服务用地定级级别边界的调整原则如下：

1.土地级界线优先采用自然线状地物，如河流、排洪沟、山脚线、坡线等；人工线状地物，主要包括铁路、不作为重要商业街的交通道路、土地权属界线等也可作为土地级界线。

2.对于规划的开发区，土地级别界线的确定既要考虑发展现状又应适当结合城市规划，在城市繁华商业中心区，工业用地受限制。

3.土地级别界线应尽量和土地自然条件及其利用的实际情况相吻合，土地级别界线的最后确定需经过实地勘察与核实。

级别界限描述如下：

一级：

西片区：北至：宁州四路，东至：滨河西路，南至：宁州大道，西至：定级边界；具体范围如下：

宁州四路南侧—滨河西路西侧—碧水家园—宁州大道东侧—宁州一路北侧—定级边界—北环路南侧—宁州三路南侧—振兴路东侧。

东片区：北至：定级边界，东至：文苑小区，南至：公用车站，西至：庙咀西路；具体范围如下：

九龙广场—县蔬菜市场—公用车站—国税局—县财政局—烟草公司—经贸局家属院—新宁镇政府—文苑小区—县委—定级边界—庙咀东路东侧—农机公司—县革命烈士陵园—县城建局—九龙广场。

二级：

西片区 1：北至：天赐路，东至：天赐路，南至：宁州三路，西至：定级边界；具体范围如下：

天赐路南侧—天赐路西侧—宁州四路—振兴路西侧—宁州三路北侧—宁州大道东侧—北环路北侧—定级边界。

西片区 2：北至：北环路，东至：宁州大道，南至：宁州一路，西至：定级边界；具体范围如下：

宁州一路南侧—宁州大道西侧—马连河—定级边界。

北片区：北至：定级边界，东至：庙咀东路，南至：县革命烈士陵园，西至：马连河；具体范围如下：

定级边界— 庙咀东路西侧—县革命烈士陵园—县城建局—马连河。

南片区：北至：马连河，东至：育才路，南至：九龙小区，西至：马连河；具体范围如下：

马连河—农村信用合作社—马连河—育才路—马连河—九龙小区—定级边界—九龙小区—水泥供销社—宁县污水处理厂—宁县液化气站—滨河东路东侧—马连河。

东片区：北至：定级边界，东至：定级边界，南至：定级边界，西至：文苑小区；具体范围如下：

定级边界—马连河—烟草公司—经贸局家属院—新华书店家属院—文苑小区—县委—定级边界。

三级：一、二级以外的规划区域

 表1  宁县城区公共服务用地定级级别面积统计表

1.基准地价的内涵

(1)基准地价内涵：基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，对不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

(2)设定估价期日为2017年12月31日。

(3)设定土地开发条件均指Ⅰ-Ⅳ七通一平，七通是指供水、排水、通路、通电、通讯、通暖气、通天然气，一平指场地平整。

(4)设定公共服务用地容积率为 1.5。

(5)设定土地使用权使用年限为法定最高出让年限为50年。

(6)各类用地的地价影响因素均为一般状态。

2.级别基准地价测算

(1)成本法测算三级公共服务用地价格。本次宁县公共服务基准地价评估资料调查无公共服务用地出让样点，三级用地主要集中在中心城区边缘及未建成区域，有一定的土地征收案例，通过成本法测算求得三级公共服务用地价格，通过以上述价格作为宁县公共服务用地基准地价三级的结果，一级和二级缺少样点，采用土地定级单元总分值数学模型(网格分数法)分别评估级别基准地价。

(2)建立土地级别与土地定级单元总分值数学模型在完成土地定级单元作用分值计算后，根据定级单元作用平均分值将宁县城区土地划分为三个级别，统计各级别的定级单元平均分值，对土地级别与各级别定级单元平均分值进行拟合，得到两者之间的函数关系。

表2  各级别定级单元平均分值表

通过成本法测算求得三级公共服务用地价格为 219 元/㎡ ，一级和二级基准地价通过函数关系进行测算，结果如下表

表3宁县中心城区公共服务用地基准地价初测值

(3)建立回归方程。通过样点平均地价测算出地价初测值，利用回归分析方法对样点地价初测值进行回归方程建立对一级到三级基准地价初测值与相应级别回归(见下图)，建立回归方程为：

Y= 835e -0.439xR 2 = 0.9931

式中：y——为样点平均地价；

x——为土地级别。

地价初测值建立的回归方程得出拟合度较高，所以公共服务用地一级到三级的基准地价初测值可作为宁县中心城区公共服务用地各级别基准地价。

表4宁县城区公共服务用地基准地价