宁县人民政府

各乡镇党委和人民政府，县委各部门，县级国家机关及各部门， 县人武部，各人民团体，省市驻宁各单位：

《宁县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作实施方案》已经县委、县政府同意，现予以印发，请认真 抓好贯彻落实。

中共宁县委办公室

宁县人民政府办公室

2021年9月16日

宁县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作实施方案

根据《庆阳市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案》(庆办字〔2021〕82号）要求，为有效化解全县国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题，维护群众合法权益，结合实际，特制定本实施方案。

一、目标要求

以开展党史学习教育“我为群众办实事”实践活动为契机，聚焦全县国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题，按照《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）精神，依据《甘肃省化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案》（甘办字〔2021〕55号）提出的10条处理意见、20条化解措施，通过全面摸排、研判分析、分派交办、分类处置、限时办结，综合运用法律、行政、经济、市场等多种手段，全力推进化解工作，确保 2021年底全县化解率达到70% ；2022年底达到 95% ；2023年第一季度前基本化解全县国有土地上已售城镇住宅因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题。

二、工作原则

（一）依法依规。遵守法律法规，既不突破底线，也不放宽界限，优化工作流程，审慎稳妥推进遗留问题化解。

（二）实事求是。兼顾各方，尊重历史，照顾现实，尊重群众，立足实际提出方案，解决遗留问题。

（三）民生优先。以人民为中心，对购房人无过错的，实行购房人办证与追缴项目建设单位税费、追究相关责任相分离，购房人办证与项目整改相并行。

（四）勇于担当。党委政府落实主体责任，集成政策、优化服务，敢于作为、积极负责，建立容错纠错机制，切实为担当者担当。

（五）分类处置。结合难易程度，按照“一小区、一方案、一专班”方式，分期分类分步化解处理遗留问题，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

三、实施范围

经相关部门批准(核准或备案)，在全县国有土地上因历史遗留问题未能办理不动产权证的已售并入住的城镇住宅。

国有土地上已出售或已建成投入使用的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题可参照本方案执行。

“小产权房”和存在乱占耕地、违反生态管控要求等问题的项目，不得纳入此次化解范围。

四、处理意见

（一）关于土地分割登记的问题

1.不动产统一登记前，已将土地使用权面积分摊到户的，按原分摊面积办理不动产登记。

2.不动产统一登记后，权利人申请住宅小区土地使用权及房屋所有权登记的，土地使用权面积不再分摊，不动产权证书和登记簿上记载宗地总面积。

（二）关于开发建设主体灭失的问题

3.开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；没有承继单位和上级主管部门的，由项目所在地乡镇人民政府代为申请办理。

4.开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，开发企业、有关单位已经灭失或因其他原因收不回原权利证书的，由不动产登记机构负责发布作废公告，购房人单方申请办理转移登记。

（三）关于用地手续不完善的问题

5.由政府主导的安置房、棚改房、城中村改造用房、经济适用房等项目，按照划拨、协议出让方式补办用地手续。按协议出让方式补办用地手续的，出让金按该项目竣工时期区域出让地价补缴。

6.对于其他建设项目，可按照实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式补办用地手续，协议出让时按照项目竣工时同一区域土地出让价款补缴出让金并补办用地手续。

7.对于已办理房屋所有权登记的住宅，因各种原因导致土地手续无法办理的，经公告权属清晰无争议的，在符合规划的前提下，报经县政府同意后，符合划拨用地目录的，县自然资源部门直接按现状核发用地划拨决定书，不符合划拨用地目录的补办协议出让手续。出让金按该项目竣工时期区域出让地价补缴。

（四）关于划拨土地上所建房屋的问题

8.划拨土地上修建的集资建房、房改房、经济适用住房、安居工程住房等政策性住房，不动产统一登记前办理了土地使用权和房屋所有权登记的，现上市交易的，不再办理审批及出让手续，由不动产登记机构直接按照税务部门核定的房地产价格总额的1%向住户收取土地出让金，该宗地土地使用权类型由划拨变更为出让。同一宗土地使用权起始日，统一从第一套房屋上市交易之日起计算，土地使用期限最长不得超过70年。

9.不动产统一登记前办理了房屋所有权登记但未分割办理土地使用权登记的集资建房、房改房、经济适用住房、安居工程住房等政策性住房，按照“地随房走”的原则，由土地使用权证书上记载的用地单位负责到自然资源局办理土地分割手续，土地分割后，按划拨住宅用地为住户办理房地一体的不动产证书，涉及上市交易的，按前款规定办理。

10.划拨土地上已进行了土地使用权及房屋所有权登记的商业用房需办理不动产转移登记的，由自然资源部门与开发建设单位或权利人按照《协议出让国有土地使用权规定》（原国土资源部令第21号）第五条补办该宗地的土地出让手续，土地使用权类型由划拨变更为出让；原开发建设单位不存在的，不再办理审批手续，由自然资源部门依据国家法律法规及有关规定，与现权利人补办国有土地使用权出让手续，按建筑物（构筑物）所占宗地分摊土地面积缴纳土地出让金，将土地使用权类型由划拨变更为出让。土地使用权出让起始日期从该宗土地补办出让手续之日计算，使用期限不得超过40年，土地出让金按该项目竣工时期区域出让地价补缴后，办理不动产登记。

11.划拨土地上依法取得的建（构）筑物申请抵押的，由抵押权人出具知悉函后办理，不动产登记机构在不动产登记簿及不动产登记证明附记栏注记：“该不动产的国有建设用地使用权类型为划拨，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。

（五）关于未进行规划验收的问题

12.对于按规定能够补办规划验收手续的，依法依规处理并补办规划验收手续后办理不动产登记。

13.确因建成年代较早等原因不具备补办规划验收手续的，在符合国土空间规划的前提下，由自然资源部门按现状出具规划认定或核实意见。建设项目部分楼幢符合规划的，自然资源部门可以对符合规划的楼幢先行核实，并出具规划核实意见。

14.未完成代征、代拆或公建配套的建设项目遗留问题分类处理。有建设单位（继承单位）的，自然资源主管部门出具规划核实意见；建设单位灭失的，由项目所在地县级政府确定整改意见，自然资源主管部门出具规划核实意见。

（六）关于未进行竣工验收备案的问题

15.因建成年代较早等原因无法办理竣工验收备案的，由申报主体委托具备房屋安全鉴定资质的第三方机构出具房屋安全鉴定报告，住建部门根据质量鉴定报告及规划、消防意见出具备案意见后，办理不动产登记。

（七）关于未办理消防验收的问题

16.对1998年9月1日《中华人民共和国消防法》施行前已建成的房屋，未进行改建（含用途变更）、扩建的，可不再办理消防验收（备案）手续。对1998年9月1日及以后建成的房屋，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等有关法律规定，由住建部门牵头、消防救援机构配合，在确保消防安全前提下，简化程序，完善消防验收（备案）手续。

（八）关于未通过人防验收的问题

17.应建未建人防工程的项目，由建设单位提出申请,经批准后可在本单位同期实施的项目限期补建，不动产登记机构依据批准进行登记;无法补建的,按历史同期当地的易地建设费收取标准补缴易地建设费。已办理人防工程建设审批手续,但防空地下室未修建、修建面积不足或已建成的工程不符合人防战术技术要求和标准规范，且无法整改补救的,由人防主管部门对建设单位依法予以处罚，并责令按照批准应建的面积补建人防工程，或缴纳防空地下室易地建设费。

（九）关于原综合用地的问题

18.原登记用途为综合用地，土地期限为50年的，建设单位申请按房屋规划用途区分住宅、工业、商业用地使用权的，使用期限在原出让时限基础上，按住宅用地不超过50年、工业用地不超过50年、商业用地不超过40年的最高年限办理登记。

（十）关于住房、土地被开发企业抵押及司法查封的问题

19.积极协调开发企业、金融机构和法院，通过还款、协商、追缴、置换等方式处理债务纠纷问题，及时解除抵押和查封。债务追缴解押和解除查封可采用行政追缴、司法追缴平行进行。涉及司法查封的，相关职能部门要积极引导购房群众用法律手段解决问题，对符合法律援助条件的购房群众应当给予法律援助。法院加快案件审理和执行进度，依法解封。

（1）对开发项目建设用地使用权、在建工程未解除抵押而对外违规销售的，必须限期还款解除抵押权。抵押权不能解除的，可由住建等部门和抵押权人协商一致，在明确置换抵押物和依法收回抵押贷款方案后办理登记。

（2）对于开发企业因债务等原因不动产被法院查封的，必须限期清偿债务解除查封；对于开发企业因债务纠纷涉及不动产诉讼的，必须依法加快司法审判。查封难以解除的，由相关部门与债权人协商一致，明确置换查封标的和依法追债方式，经法院裁定解封后办理登记。

（十一）关于房屋、土地信息不一致的问题

20.不动产统一登记前，房屋和土地均已依法登记但用途不一致的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途（土地期限）进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途，如开发建设单位或权利人申请改变土地用途的，由自然资源部门按程序办理改变用途手续，需补交出让金的按该项目竣工时区域出让地价用途之间差价补缴。

21.分散登记时因开发建设单位未为房屋所有权人分割办理土地使用权登记或房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移，导致房屋、土地权利主体不一致的，不动产登记机构应核实情况，权属关系变动清晰且无争议的，尊重房屋交易事实，按“地随房走”的原则，由房屋所有权人单方申请办理不动产登记（涉税的需缴清相关税费）。存在争议的，待争议解决后再行办理。

22.不动产统一登记前，因历史原因造成的土地使用权主体和房屋开发建设主体不一致的，购房人已办理了房屋所有权登记的，直接为购房人办理不动产相关登记。未办理房屋所有权登记的，但“五证”齐全或已入住的住宅项目，由领导小组认定土地使用权主体和房屋开发建设实际主体是否一致，并出具认定意见。对于土地使用权主体和房屋开发建设实际主体一致的，办理首次登记时不动产权利人直接按房屋开发建设单位登记；对于土地使用权主体和房屋开发建设实际主体不一致的，按照“证缴分离”的方式，自然资源部门将土地使用权转移至开发建设单位后，办理房地一体首次登记，税务部门负责依法追缴相关税费。

（十二）关于建筑物跨宗地的登记问题

23.建筑物跨宗建设，两宗土地使用权(两宗以上)属同一建设单位（同一人）且用途相同，并已取得房屋所有权证的，由开发建设单位提出申请，将两宗地（两宗以上)合并为一宗地，办理不动产登记；属于不同开发建设单位(不是同一人）的，如果两宗地（两宗以上)用途不同，应将土地用途改变为房屋实际用途后，按照“证缴分离”方式，在自然资源部门追缴土地出让金的同时办理不动产登记。

（十三）关于发证面积与实测面积不一致的问题

24.对于已发证的不动产，在更换为不动产权过程中，若界限未发生变化的，实测面积与发证面积不一致的，按实测面积进行登记。

（十四）关于建筑物超出用地批准范围的问题

25.对实际用地面积和原发证面积误差在1%以内、且误差总面积不超过60平方米的，认定为测量误差；对实际用地面积超过原发证面积60平方米的，在符合规划的条件下，由县自然资源部门查处违法占地行为，开发主体按程序补办用地手续，并按项目竣工时期同区域地价补缴超面积部分土地出让金后，不动产登记机构以现状落宗办理不动产登记。

（十五）关于欠缴土地出让价款、相关税费的问题

26.房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定或政策规定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用住房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，实行“证缴分离”方式，在相关部门依法追缴的同时，办理不动产登记手续。土地出让金由县自然资源部门负责依法追缴，税费由税务部门依据领导小组办公室移交的欠税单位清单负责依法追缴。划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

（十六）关于开发建设主体配合不积极、整改不到位、恶意欠缴税费的问题

27.符合此次化解范围的项目，开发建设主体要履行申请主体责任，不得因涉及缴纳税费、整改和处罚等原因撤销登记申请，损害群众合法权益。

28.各部门要加大追缴力度，对于开发商恶意欠缴税费的，依法采取相应措施予以追缴。对拒不配合的企业及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员，依法纳入失信名单,按照国家发展改革委、人民银行、住建部等部委印发的《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》实行联合惩戒；追缴未果的由职能部门依法按程序申请法院对有关单位和责任人强制执行；对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。

（十七）其他问题

29.若国家、省、市出台解决不动产历史遗留问题新政策、新意见，遵照相关政策执行。

30.本方案未涉及的复杂历史遗留问题，采取“一事一议”方式，由县化解问题领导小组研究解决。

五、工作步骤

（一）  部署安排（2021年8月-9月20日）

成立宁县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组，领导小组办公室设在县自然资源局。并根据实际情况制定印发全县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作实施方案，报市领导小组办公室备案。

（二）排查摸底（2021年9月21日-9月30日）

严格按照实施范围，抽调专门人员，对全县“登记难”问题开展拉网式排查，并结合前期房地产市场突出问题集中攻坚整治成果，建立化解国有土地已售城镇住宅历史遗留问题“登记难”工作台账和包抓台账，县领导小组审定后，于9月30日前按期上报市领导小组办公室，确保问题排查无死角、无漏洞，包抓责任靠到人、落到底。

（三）全力化解（2021年10月1日-2022年12月）

县领导小组办公室及时将工作台账分派各承办部门并行办理，不以其他部门是否审核作为前置条件，限时办结，切实做到“一小区、一方案、一领导、一专班、一时限”。对短期难以化解的复杂问题，要制定后续处理方案，持续跟进化解，直至发证。对化解过程中发现的房地产开发企业或个人的违法违规行为，要依法追究经济和法律责任。

县领导小组各有关成员单位要认真履行部门职责，认真学习领会《甘肃省化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案》和行业相关政策文件精神。各包抓领导要深入小区、项目开展调查研究，定期听取化解工作汇报，定期与相关企业群众座谈交流，牵头组织有关单位集中研究，制定针对性、操作性、实效性强的化解措施，协调推动解决疑难复杂问题。对一些重大问题，由领导小组办公室及时汇总收集，以清单形式提交领导小组研究决策。

（四）总结上报（2023年1月-2023年3月）

县领导小组办公室要认真做好工作进展情况汇总，按季度向市领导小组办公室及时上报进展情况，特殊情况随时报告，2023年3月底前上报全县工作总结。同时健全完善长效机制，抓紧抓实房地产项目监管，在化解存量问题的同时，从源头上遏制“登记难”增量问题。

六、保障措施

（一）提高思想认识。各职能部门及有关乡镇党委、政府要深刻认识开展化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题的重大意义，坚决履行主体责任，统筹开展化解工作，努力确保化解工作取得实效。

（二）强化组织领导。成立宁县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组，由县委、县政府主要领导任组长，分管领导任副组长，县纪委监委、县人民法院、县委办、政府办、县发改局、县财政局、县公安局、县自然资源局、县住建局、县司法局、县信访局、县应急管理局、县税务局为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局。县领导小组负责领导、统筹、推进、协调解决“登记难”历史遗留问题工作。

（三）强化调度督查。县领导小组办公室负责全县工作调度和督查指导，牵头建立调度、督导、通报、销号等制度。加强工作调度，定期组织开展专项督导，每月通报工作进展，并及时总结推广好经验、好做法，提升工作效能。

（四）强化密切配合。县领导小组各成员单位要加强沟通，密切配合，形成合力。结合各自职能，主动认领问题，形成化解合力。要保障相关经费和人员，及时研究解决工作中的具体问题，确保工作取得实效。各相关职能部门要严格按照职责规范行使职权，彻底解决历史遗留问题，坚决遏制新问题的产生。

（五）强化考核追责。要深刻认识开展化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题的重大意义，坚决履行主体责任，统筹开展化解工作。县委县政府将把化解历史遗留“登记难”问题，作为检验党史学习教育“我为群众办实事”实践活动成效的重要标准，纳入年度绩效考核内容。对集中化解工作有力、成效显著的单位，要通报表彰；对不担当不作为、化解工作不力，随意开口子“搭车”，尤其是引发信访并产生重大负面影响的，要严肃追责。同时要举一反三，健全完善长效机制，从源头上解决“登记难”问题。

相关政策解读：关于《宁县化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作实施方案》的政策解读