宁县人民政府

    为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于保交房工作的决策部署，切实做好收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，依据《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）和《甘肃省关于收购已建成存量商品房用于保障性住房的实施方案》，结合我县实际，特制定本方案。

    一、基本原则

  （一）坚持政府主导，市场化运营。根据保障性住房需求，按照市场化、法治化原则适当改建或收购已建成存量商品住房用作保障性住房，积极盘活利用闲置土地和房屋，严禁新增地方政府隐性债务。

  （二）坚持自主决策，自愿参与。房地产开发企业结合自身资金需求、收购价格等，自主决定是否出售商品房用作保障性住房，严禁强买强卖。

  （三）坚持以需定购，杜绝积压。参与收购行为要摸清辖区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，房屋需求人与收购商品房一一对应，杜绝积压。

  （四）坚持封闭管理，禁止上市交易。按照国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）文件规定，对收购的保障性住房实行严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置，如长期闲置、因辞职等原因离开机关事业单位或企业确需转让的，由县政府按规定予以回购。

    二、保障对象

    配售型保障性住房保障对象为：住房有困难且收入不高的工薪收入群体，包括乡镇工作的教师、医生、民警、住房困难公职人员。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。住房困难家庭为：在我县辖区内无房屋登记记录且无事实拥有房屋(含实际拥有房屋产权但暂未办理房屋产权初始登记和未及时办理产权转移登记的房屋)或人均住房面积不足15平方米的。

    三、组织实施

    （一）开展保障对象摸排（2024年8月1日至2024年8月10日）。由住建局牵头按照《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）规定，在住房有困难且收入不高的工薪收入群体中开展保障性住房需求摸排,保障对象可在县城符合“一现、两防、三合适”条件（“一现”，即收购房源应为已建成存量商品房，相关手续齐备，可以办理不动产权证书。“两防”，即收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，要切实防范道德风险，严防新增地方政府隐性债务和地方国有企业经营风险。“三合适”，即收购的已建成存量商品房应当户型面积合适，符合国发〔2023〕14号文件要求和当地保障性住房管理办法要求；价格合适，收购价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润；位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位。”）且自愿参与“商转保”工作的住宅小区自行选择，为后期确定房源数量提供参考。卫健局、教育局、公安局、各乡镇政府负责各自行业人员住房需求摸排，统计后上报县住建局进行统一汇总。（责任单位：住建局 配合单位：房产服务中心、卫健局、教育局、公安局、各乡镇人民政府）

    （二）明确收购（筹集）主体。由宁投公司作为保障性住房收购工作的实施主体，专门负责保障性住房贷款申请和资金筹集、存量商品房收购和运营管理等具体工作，自负盈亏，单独核算，确保专款专用、封闭管理，收购配售型保障性住房不得增加政府隐性债务。（责任单位：宁投公司 配合单位：住建局、国资中心、房产服务中心）

    （三）明确房源收购标准。收购的房源原则上限定为房地产开发企业已建成未出售的整栋或整单元商品房，同时应满足金融机构要求的“手续齐备、产权清晰、风险可控”等放款条件。为满足居住需求，收购房源用作配售型保障房的户型建筑面积不超过130平方米，不得收购豪宅和大户型房屋用作房产经营。（责任单位：住建局 配合单位：发改局、房产服务中心、宁投公司）

    （四）明确房源收购限价（2024年8月10日至2024年8月20日）。由财政局负责，组织发改局、自然资源局、审计局、住建局、税务局、房产服务中心按照住建部《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）文件中关于收购价格“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”的规定，对县城符合“一现、两防、三合适”且自愿参与的商住小区的住宅进行核算，确定收购限价，审计局负责核算过程中的监督审核。（责任单位：财政局 配合单位：发改局、自然资源局、住建局、税务局、审计局、房产服务中心）

    （五）明确房源收购数量。依照前期摸排情况，确保房屋需求人与收购商品房一一对应，确定收购房源数量，杜绝积压；后期根据配售情况，按照“成熟一批、申报一批”的原则，及时调整后期收购配售计划。不设置具体收购数量。（责任单位：住建局 配合单位：房产服务中心、宁投公司）

    （六）明确房源收购程序（2024年8月20日至2024年8月31日）。收购存量商品房用作保障性住房房源的，实行项目预收购制度。

    1.符合条件的商住小区开发公司在不高于县政府核定的限价基础上，开展不少于3轮竞价，按照低价入选的方式，在新老城区确定入选房源。

    2.入选房地产开发企业将房源及最终报价（首层住宅价格）向宁投公司申请列入收购备选房源，向上每层可适当增加。

    3.宁投公司对计划收购的房源、面积，先签订收购意向书，纳入备选房源，并通过政府网站等信息公开平台对外公示征求配售意愿；

    4.列为备选房源后，房地产开发企业和宁投公司应将房源报房产服务中心暂时封存，不得对外销售备选房源；

    5.对在规定期限内申购报名比例超过100%的项目，开展实质性收购，并将正式《房源收购合同》提交住建局、房产服务中心备案。

    6.宁投公司牵头制定封闭管理细则，确保收购、配租和配售、运营管理工作有序平稳进行。

（责任单位：宁投公司 配合单位：住建局、房产服务中心）

    （七）配售型保障性住房。宁投公司公示的备选房源，实行“一房一价”，可在收购成本基础上增加融资、管理成本及税费后出售。符合条件的申报户根据限定的交款时间，按交款先后顺序进行选房，与宁投公司签订购房合同。金融监管局、房产服务中心要落实收购已建成存量商品房用作保障性住房的各项手续办理，压缩审批时长、开辟绿色通道、提高工作效率，使收购项目具备配售、个人贷款等条件。不动产中心要按照配售型保障性住房封闭管理的要求办理不动产权登记。购买配售型保障性住房首付比例、贷款利率等参照商品房相关规定执行，支持使用个人住房公积金贷款购买配售型保障性住房，贷款以房产抵押提供担保，同时由房屋产权人提供保证担保。办理过程中公积金管理中心要主动靠前服务，宣传相关政策。（责任单位：宁投公司 配合单位：金融监管局、不动产中心、房产服务中心、公积金管理中心）

    （八）配租型保障性住房（2024年9月15日至2024年10月30日）。对于交付后一个月内未能配售完毕的房源，可转为保障性租赁住房或人才公寓提供配租住房保障。根据配售工作情况，租赁期满后可再用作配售保障。保障性租赁住房根据我县人才工作需要可优先用作人才公寓进行保障。（责任单位：宁投公司 配合单位：住建局、人社局、房产服务中心）

    （九）筹集收购房源资金。宁投公司要加强与金融机构的对接，积极抢抓中央3000亿保障性住房再贷款政策机遇，争取中长期低息贷款支持，创新多元融资手段，拓展收购资金来源；财政局、审计局、国资中心应加强债务、资金监管和审计，做到专款专用，严防新增地方隐性债务。税务局要严格落实中央、省及有关保障性住房方面的税费支持政策，降低收购主体的资金成本，保障其经营收益能够覆盖成本，确保工作可持续。（责任单位：宁投公司 配合单位：财政局、审计局、国资中心、金融监管局）

    （十）加强收购房源管理。宁投公司应建立收购房源数据信息管理数据库，对购买的保障性住房进行编码管理，实行一房一码。购买房源所涉及的交接查验、房源交付、付款方式、资金结算、权利义务和违约责任等，由宁投公司与房地产开发企业在房源购买协议中予以明确。（责任单位：宁投公司 配合单位：住建局、房产中心）

    四、保障措施

    （一）加强组织领导。组建全县保交房工作专班，负责全县收购已建成存量商品房用作保障性住房工作推进中的重大事项决策。县住建局负责政策解读和相关工作协调实施。各有关单位按照各自职能做好收购已建成存量商品房用作保障性住房交易转让、土地性质变更、登记办证、税费缴纳等有关工作。

    （二）统筹规划推进。住建局要动态掌握保障性住房的需求底数，加强前期调研和风险评估，结合市场状况制定科学合理的收购计划，确保收购工作的科学性、合理性。宁投公司要坚持公平、公正、公开的原则，做到房屋按需分配，加强后期管理。

   （三）强化宣传引导。各相关部门要综合运用各类媒体加大政策宣传、舆论引导力度，加强舆情监测，及时澄清不实信息，妥善处置不当解读和恶意炒作，防止负面舆情扩散，为工作顺利推进营造良好舆论氛围。